건축법상 다가구주택의 정의를 반드시 숙지해야
다가구주택이 3개층 이하여야 세금 혜택 받을 수 있어
일산 호수마을에 살고 있던 갑씨는 5년전 살고있던 아파트를 처분하고 상가주택을 지었다. 상가주택에 직접 거주하면서 임대료수익도 챙길수 있다면 살림살이에 도움이 될것이라고 생각했기 때문이다. 갑씨의 상가주택은 1-2층은 상가, 3-5층은 다가구주택으로 신축하여 사용했다. 그러다가 2년 전에 2층을 상가에서 주택으로 용도변경하여 주택으로 사용했다.
그런데 최근 코로나 사태로 인해서 사업상 긴급자금이 필요하게 됐고, 갑씨는 부득이 급매로 해당 다가구주택을 처분하게 됐다. 해당 다가구주택을 양도한후 갑씨는 다가구주택은 당연히 1세대1주택으로 간주되는 것으로 판단하여 관할세무서에 1세대1주택 비과세로 양도소득세를 신고했다. 하지만 6개월 후 갑씨에게 관할세무서에서 발송한 3억원의 양도소득세 과세예정통지서가 날아들었다. 도대체 어떻게 된 일일까?
갑씨는 해당 다가구주택을 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세에 해당하는 것으로 양도소득세를 신고했지만 관할세무서에서는 갑씨가 주택이 4채인 다주택자에 해당한다고 하여 1주택을 제외한 나머지 3개의 주택에 대해 양도소득세를 중과세 한다는 내용이었다. 갑씨는 다가구주택에 대한 건축법 내용을 잘못 알고 있었던 것이다.
다가구주택은 건축법상 19가구 이하이면서 3개층 이하만 주택으로 사용하고 주택면적이 660평방미터(200평)이하를 충족하는 주택을 말한다. 다가구주택도 공동주택이지만 1세대가 다가구주택 1채를 보유한 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도시 양도소득세 전체를 비과세 해주고 있다. 다가구주택은 공동주택임에도 다가구주택 전체를 1세대1주택으로 비과세해주는 엄청난 혜택을 부여하고 있는것이다. 그러나 다가구주택이 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못해 양도시 세금폭탄을 맞는 일이 비일비재하게 발생하고 있어 특별한 주의가 필요하다.
세무조사시 가장 많이 추징을 당하는 사례가 다가구주택이 3개층 이하 이어야 하는 조건을 충족하지 못해 발생한다.
예를 들어 3-4-5층을 다가구주택으로 사용하면서 2층을 개조해 주택으로 이용하는 경우 또는 옥탑창고를 주택으로 개조하여 직접 거주하거나 세를 주는 경우에 해당한다. 우리나라에서 아주 흔한 경우인데 모두 다 불법이다. 우리나라의 경우 다가구주택의 70-80%가 다 이런 형태라고 보아도 무리가 없을 정도다. 만약 요건을 갖추지 못한 다가구주택을 양도할때는 당해 다가구주택중 1채만 1세대1주택 비과세 혜택을 받고 나머지는 다주택이 되어 과세되며 만약 조정지역에 해당되는 경우 비과세는 커녕 양도소득세 중과세 폭탄을 맞게 되는 것이다.
갑씨의 경우도 4개층을 주택으로 사용했기 때문에 주택법을 위반한 케이스에 해당되어 당해 다가구주택중에 1개층만 1세대1주택 비과세 처리되고 나머지는 다주택자로 간주되어 중과세 세금폭탄을 맞게 된 것이다.
다가구주택을 소유하고 있는 거의 모든 대한민국 사람들이 다가구주택을 실질적으로 개조해서 쓰고 있는데, 그러면 ‘다가구주택을 양도하는 사람들은 모두 세금폭탄을 맞아야 하느냐?’ 하는 질문을 할 수가 있다.
세금폭탄을 피할수 있는 방법이 있을까? 방법은 있다. 갑씨의 경우 불법으로 상가로 개조한 2층을 다시 주택으로 원상복구 하는 것이다. 건축법에서 규정하고 있는 3개층 이하만 주택으로 만들자는 것이다. 다만 이 부분도 양도일 현재에만 정상적으로 원상복구하여 양도하면 비과세를 해주느냐? 하는 문제는 여전히 남는다. 1세대1주택은 2년동안 주택으로 존재했어야 하는데 불법으로 운영하다가 양도시점에만 용도변경을 했다고 봐줄것이냐? 이런 문제점은 앞으로 국세청해석을 지켜보아야 할 것 같다.
국세청과 행정안전부의 전산시스템에 의해 세입자들의 주민등록 전산자료, 확정일자 자료 등이 모두 확인되어 국세청에서 당해 다가구주택이 주택으로 사용되었는지 상가로 사용되었는지 얼마든지 확인이 가능하기 때문에 다가구주택을 매매할때에는 신중에 신중을 기해야 한다. 다가구주택을 1세대1주택 비과세에 해당되는 줄 알고 양도했다가 나중에 세무조사시 세금폭탄을 맞는 경우가 부지기수이기 때문이다.
만약 다가구주택을 소유하고 있다면, 건축법상 다가구주택의 정의를 반드시 숙지하는 것이 좋다. 그리고 다가구주택을 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세에 해당하는지 여부를 세무전문가에에 반드시 상담을 받는 것이 좋다. 그래야 세금폭탄을 피할 수 있다.
