특수관계인에 저가 양도시 양도자엔 부당행위 매수자엔 증여세
대가와 시가와의 차액이 기준금액 초과하는 금액을 증여가액으로
“아버지가 아들에게 부동산을 저가로 매매할 수가 있나요?”
다주택자들이 최근 높아진 보유세를 회피하고자 자신이 보유하고 있는 주택 중 하나를 자녀에게 양도하려는 의도에서 흔히 던지는 질문이다.
최근들어 정부의 다주택자에 대한 보유세와 양도소득세 과세 강화로 인해 세부담을 줄이기 위해 특수관계자간에 부동산을 시가에 비해 턱없이 낮은 가액으로 양도하는 사례가 급증하면서 저가양도로 인해 세금폭탄을 맞는 사례도 빈번하게 발생하고 있다.
부동산을 특수관계자에게 저가로 양도할 경우, 양도자와 양수자 모두에게 세금문제가 발생한다. 소득세법 시행령 제 167조에서는 양도소득의 부당행위계산을 규정하고 있다. 특수관계인 사이에 시가와 거래가액의 차액이 3억원이상이거나 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우,양도소득세를 부당하게 감소한 것으로 인정하여 매도자의 양도가액을 시가로 계산하여 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있다. 특수관계자에게 세법이 인정하고 있는 금액 이상으로 저가양도시 양도가액을 시가로 계산하여 세금을 부과한다는 내용인 것이다.
그리고 상속세및증여세법 제35조에는 거래금액과 시가의 차액이 30% 또는 3억원을 초과하는 경우, 대가와 시가와의 차액이 기준금액을 초과하는 금액을 증여가액으로 하여 매수자에게 증여세를 과세한다고 규정하고 있다.
부동산을 특수관계자에게 저가로 양도하는 경우, 세법규정에 의해 양도자에게는 부당행위로 간주하여 양도소득세를 과세한다. 이와 동시에 매수자에게는 기준금액 초과액에 대해 증여세를 과세할 수 있도록 규정하고 있는 것이다.
특수관계자에게 부동산을 저가로 양도할 경우 양도자 양수자에게 모두 발생하는 특별한 세금문제에 대한 사례를 살펴보자.
먼저 갑씨가 최근 시가 30억원 주택을 20억원에 자녀 을씨에게 양도한 경우이다. 갑씨는 자녀 을씨가 결혼을 한데다 직업도 있고 국세청에 신고된 소득도 있어 자금출처가 확실하므로 별다른 과세문제가 없을 것으로 생각했다. 그래서 최초 주택 취득가액인 15억원과 양도가액 20억원의 차액인 5억원을 양도차익으로 하여 양도소득세를 신고했다. 그러나 과세관청의 판단은 달랐다. 시가에 비해 턱없이 낮은 금액에 매매가 체결돼 ‘특수관계인간 저가 주택 거래’로 분류돼 세무조사대상자로 선정됐기 때문이다.
갑씨의 경우, 시가 30억원의 5%인 1억5000만원이상 저가로 자녀 을씨에게 부동산을 양도했으므로 세법상 부당행위에 해당된다. 따라서 갑씨의 양도소득세는 갑씨가 과세관청에 양도가액으로 신고한 20억원을 양도가액으로 인정하지 않고 쟁점 부동산의 시가인 30억원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과하게 된다. 양도가액에서 취득가액을 뺀 15억원 (30억원-15억=15억원)을 양도차익으로 하여 양도소득세를 부과하므로 갑씨는 아들에게 저가로 부동산을 양도한 댓가로 엄청난 양도소득세 세금폭탄을 맞게 되는 것이다.
다음은 아버지 갑씨로부터 저가로 부동산을 매수한 아들 을씨의 경우이다. 을씨는 시가와 양도가액의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 중 낮은 금액보다 크면 상속세및증여세법에 따라 특수관계인간 저가 거래로 판단된다. 이때는 시가와 양도가액 차액중 기준금액을 초과하는 금액을 증여받은 것으로 판단해 증여세가 부과된다. 갑씨는 30억원인 주택을 27억원(30억원에서 시가의 30%또는 3억원중 낮은금액을 차감한 금액)보다 비싸게 자녀 을씨에게 양도해야 아들 을씨에게 증여세가 부과되지 않게 된다.
결국 자녀 을씨는 세법상 특수관계자간 저가양도에 해당돼 시가와 양도가액의 차이 10억원 중 3억원을 제외한 7억원을 아버지 갑씨로부터 증여받은 것으로 간주돼 아버지 갑씨의 양도소득세와는 별개로 거액의 증여세 세금폭탄을 맞게 되었다.
이같은 사례에서 보듯이 기준금액을 초과하여 특수관계인간에 저가양도를 하는 경우에는 시가로 양도하는 경우보다 오히려 세금폭탄을 맞게 된다는 사실을 알 수 있다 그러므로 특수관계자간에 부동산을 저가로 양도하고자 하는 경우에는 반드시 사전에 세무전문가와 충분한 상담을 거쳐 진행해야 세금폭탄을 미연에 방지할 수 있다.
