농지일지라도 비사업용토지에는 내년부터 양도소득세 대폭 강화
연말까지 매각하든지 재촌자경 사업용토지로 전환해야
“세금이 4억원 이라구요? 말도 완돼요!”
얼마 전 필자에게 양도소득세 신고를 의뢰했던 강모씨가 양도소득세 세금납부서를 받아들고 내뱉은 말이다.
강모씨는 올해 말 퇴직을 앞둔 지방자치단체 공무원이다. 현재 경기도내 00시청에 근무하고 있다. 평소 전원생활이 꿈이었던 강씨는 15년 전, 전 재산을 끌어모으고 은행대출까지 받아가며 직장인근의 농지를 구입해 아내와 농사일을 해왔다.
당시 강모씨가 시청에서 하루종일 민원인들을 상대하다 보니 쌓이는 스트레스가 이만저만이 아니었다. 퇴근 후 스트레스를 풀기 위해 지인들과의 잦은 술자리 갖게 됐고, 결국 건강에 이상신호가 나타났다. 강모씨는 자신의 건강을 걱정하던 아내의 제안으로 전원생활을 결심했다. 그는 아내와 의기투합해 은행에서 무리하게 대출을 받아 도심에서 벗어난 변두리에 소재한 농지를 구입해 농사일을 시작했다. 강씨에게 새로운 전원생활은 마치 사막의 오아시스와 같은 신선한 삶의 활력소가 됐다. 강모씨는 주말이면 아예 텃밭에서 농사일에 매달렸다. 텃밭을 일구는 것이 인생 최고의 즐거움이 되면서 즐기던 술도 자연히 끊게 되었고 더불어 건강도 회복됐다.
그러던 강모씨 부부에게 어느날 뜻하지 않던 소식이 날아 들었다. 강모씨의 농지가 택지개발예정지구로 지정되어 수용이 결정된 것이다. 6억에 취득해 15억원의 보상금을 받은 강모씨의 농지에 대해 양도소득세를 계산해 보니 강모씨는 양도소득세로서 4억원을 납부해야 했다.
그는 “4억원을 양도소득세로 납부해야 한다구요? 말도 안돼요. 그동안 갚아온 은행이자 등을 고려하면 남는것도 별로 없는데... 게다가 보상가액으로 인근의 대체농지를 사려면 이미 가격이 많이 올라 있어서 수용 보상가액으론 어림도 없어요. 땅만 빼앗긴 격이네요” 라며 억울해 했다.
15년간 아내와 함께 농사를 짓던 강모씨는 자신의 의지와 상관없이 자신이 농사짓던 땅이 강제 수용되었음에도 어떻게 해서 4억원이라는 거액의 양도소득세 세금을 납부해야 하는지 도무지 이해할 수 없다고 항변했다.
8년 이상 영농한 농지양도의 경우에는 세법에 따라 5년간 최대 2억원까지 세금감면을 받을수 있지만 강모씨처럼 근로소득이나 사업소득이 연간 3700만원을 초과하는 경우는 실제로 농사를 지었다고 아무리 주장해도 세금감면을 받을수 없다.
게다가 연간 소득이 3700만원이 넘는 경우에는 농사지은 땅이라고 주장해도 비사업용토지(투기적성격의 토지)의 양도에 해당되어 감면은 커녕 일반세율의 10% 만큼 중과세를 당한다. 강모씨의 경우 농사짓던 농지를 양도하였음에도 공무원으로서 받는 근로소득이 연간 3700만원을 초과했기 때문에 감면도 받지 못할뿐만 아니라 오히려 중과세율이 적용되어 4억원이라는 거액의 세금을 납부하게 된 것이다.
내년 1월 1일부터는 자신이 실제로 경작을 하던 농지의 양도라 할지라도 연간 근로소득 등이 3700만원을 초과하는 경우, 비사업용토지의 양도에 해당돼 현재 중과세율 10%에다가 10%가 더 추가된 20%의 중과세율을 적용받는다. 그리고 올해 말까지 적용받을수 있는 농지 양도차익의 30%를 공제하여 주는 장기보유특별공제도 적용받을수 없어 세금부담은 더욱 늘어나게 된다.
농지양도와 관련해 1000㎡ 미만의 주말농장에 대해 올해까지는 사업용토지의 양도로 인정을 해주었지만 내년부터는 자경농지(자기소유의 농지에 직접 농작을 하는 것) 요건 미충족시 주말농장도 비사업용토지의 양도로 보아 세금이 중과세된다.
이와 같이 농지일지라도 비사업용토지에 해당하는 경우에는 내년부터 양도소득세 과세가 대폭 강화되므로 자신이 보유하고 있는 농지가 비사업용농지에 해당하는지 여부를 확인하여 비사업용토지에 해당하는 경우에는 올해 연말까지 매각을 고려하든지 아니면 재촌자경(在村自耕)하는 방법으로 사업용토지로 전환하는 방법을 적극적으로 모색해야 할 것이다.
