시가표준액 과세표준을 과세표준 취득가액으로 개정
종합부동산세의 공정시장가액비율 큰 폭 인상
2021년은 대한민국이 IMF이후 두 번째로 집값이 많이 올랐다고 한다. 국가부도 사태였던 IMF의 특수성을 감안한다면 실질적으로 집값이 정점을 찍었던 해라고 해도 과언이 아니다. 집값 폭등을 부추긴 데는 ‘대책없이 쏟아낸 부동산 대책’이 한 몫했다.
대표적인 것이 양도소득세이다. 부동산 대책이 나올 때마다 예외조항과 감면요건 등의 잦은 개정으로 인해 세무사조차 세법을 제대로 해석하지 못하는 일명 ‘양포세무사’가 속출했다. 주택 수나 위치, 면적, 취득시점, 거주현황 등에 따라 양도소득세 규모가 수 억원까지 달라지는 전대미문의 현상에 대해 많은 납세자들이 혼란스러워 하는 것은 당연하다.
하지만 조세정책과 세법이 자주 바뀔수록 세금폭탄을 맞아 낭패를 보는 일이 없도록 적극적으로 부동산관련 정책과 개정세법 등의 기본내용을 이해하고 적절한 대응책을 찾아 절세방법을 찾아보는 것은 분명히 큰 의미가 있다. 그렇다면 2022년 달라진 부동산 관련 개정세법은 어떤 것들이 있을까.
먼저 취득세 과세표준이 변경됐다. 부동산 취득은 △매매로 인한 유상취득 △신축 등으로 인한 원시취득 △상속·증여로 인한 무상취득 등이 있다. 지난해까지는 부동산 취득에 대해 취득세를 부과할때 시가표준액을 과세표준으로 삼았으나 2022년 부터는 과세표준을 취득가액으로 세법이 개정됐다.
매매로 인한 유상취득의 경우에는 이전에도 사실상 취득가액을 과세표준으로 해왔기 때문에 개정세법으로 인해 큰 변동은 없다. 그러나 원시취득이나 무상취득의 경우에는 취득세 계산방식이 크게 바뀌기 때문에 특별한 주의가 필요하다.
다가구주택이나 다세대주택· 단독주택 등 원시취득에 해당하는 부동산을 신축한 경우, 취득세 계산을 위해 건설과정에 들어간 비용 등 관련서류(영수증)를 잘 챙겨놓아야 한다. 취득가액을 계산하기 위한 증빙서류가 미비할 경우, 과세관청으로부터 세무조사 등 불필요한 세무간섭을 받고 가산세 등의 불이익을 받을 수 있기 때문이다.
상속·증여의 과세표준도 개정세법에 따라 사실상 취득가액을 과세표준으로 하기 때문에 종전처럼 시가표준액을 과세표준으로 사용하는 대신에 취득일로부터 6개월 이내의 감정가액, 공매가액, 유사매매사례가액중 가장 최근 거래가액을 적용하게 된다.
상속·증여와 같은 무상취득의 경우, 감정을 받거나 공매에 해당하는 경우는 거의 없을 것이므로 주변 부동산거래가액이 취득세 과세표준이 될 가능성이 매우 높다. 시가표준액이 통상 시가의 70% 정도인 점을 감안하면 앞으로는 상속·증여의 경우 취득세 부담이 상당히 증가할 것으로 예상된다.
다음은 보유세 폭탄이다. 부자들에게 물리는 세금인 종합부동산세의 공정시장가액비율이 인상된다.
공정시장가액비율이란 납세자의 세금부담을 줄여주기 위해 공시가격의 특정비율을 곱해서 세금을 낮춰주는 제도를 말하는데 공정시장가격비율이 2020년도 90%에서 2021년도 95%에서 2022년도에 100%로 인상됐다.
현재 종합부동산세율은 2021년 6월부터 과세표준별로 적게는 0.1%에서 많게는 2.8%까지 세율이 인상됐는데 공정시장가액비율 인상으로 앞으로 종합부동산세 부담이 상당히 증가할 것으로 예상된다.
법인 주택분 과세도 강화한다. 법인 소유 주택에 대해 6억원까지 종합부동산세를 공제해주는 제도가 폐지된다. 그러므로 법인의 경우 6억원 이하 주택을 보유하고 있다 할지라도 주택공시가격 전액에 대해 종합부동산세를 납부해야 한다. 또한 주택 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 6%가 적용되는 법인 또는 단체는 세부담상한한도가 적용되지 않아 종합부동산세 부담이 크게 증가할 것으로 보인다.
2022년부터는 9억원(12억원으로 상향예상)을 초과하는 겸용주택(상가주택)에 대해서 종전기준과 달리 면적에 상관없이 상가부분은 무조건 과세하는 것으로 세법이 개정됐다. 따라서 겸용주택을 보유하고 있다면 상가부분에 대해서 주택으로의 용도변경 등 다양한 절세방법을 연구할 필요가 있다.
이밖에 매년 발표되는 조세정책이나 개정세법 등의 내용에 대해 평소 관심을 갖고 절세방법을 찾아보는 습관을 갖는 것이 부자가 되는 지름길이다.
