세금과 대출의 판단 기준일을 종전 ‘계약일’에서 ‘대금을 청산한 날’로 변경
잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경했다면 주택 아닌 상가 양도로 적용
K씨는 최근 사업상 긴급자금이 필요해 부득이 자신의 겸용주택을 15억원에 처분하기로 했다. 그는 양도소득세를 얼마나 납부하게 되는지 궁금했다. 최근 겸용주택에 관해 과세권이 강화된 개정세법에 따라 양도소득세를 계산해 보니 K씨가 납부해야 할 양도소득세는 2700만원이었다. 개정된 세법에 따르면 고가겸용주택 (12억원이상)인 경우 상가부분에 대해서는 양도소득세가 무조건 과세된다. 개정세법을 적용하더라도 2700만원이면 자신이 생각했던 것보다 양도소득세 부담이 그리 크지 않다고 생각한 K씨는 양도계약을 체결하기로 결정했다.
그런데 매수자가 잔금청산 전, 주택을 근린생활시설로 용도변경을 해줄 것을 K씨에게 요청했다. 대부분의 매수자들은 대출을 끼고 부동산을 구입하는데 주택보다 토지나 상가일 때 더 많은 대출을 받을 수 있기 때문에 매수자가 용도변경을 해줄 것을 요청한 것이다. 사업자금 융통이 급했던 K씨는 별다른 생각 없이 매수자의 요구대로 주택을 상가로 용도변경해 주기로 결정했다. 그리곤 다시한번 세무사와 양도소득세 상담을 한 K씨는 깜작 놀라고 말았다. K씨가 매수자의 요구를 들어주면 그냥 양도할 때 보다 세금이 무려 6배나 더 나온다는 것이었다. K씨가 별 생각없이 매수자의 요구를 수용해 계약서를 작성했더라면 하마터면 세금폭탄을 맞을뻔 했다.
이처럼 잔금청산 전, 매수자의 요구대로 주택을 상가로 용도변경해 줄 경우 세금이 6배나 뛰는 이유는 무엇일까.
그것은 기획재정부와 국세청이 지난해 10월과 12월에 공포한 유권해석 때문이다. 기획재정부와 국세청은 유권해석을 통해 주택매도시 양도소득세 등 세금과 대출의 판단 기준일을 종전 ‘계약일’에서 ‘대금을 청산한 날’로 바꿨다. 이는 종전까지는 계약당시 주택이면 세금을 부과할때도 매도자가 주택을 매도한 것으로 보고 1세대1주택비과세혜택을 적용했지만, 이제는 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경하거나 멸실을 했다면 주택의 양도가 아니고 상가나 토지의 양도로 보아 1세대1주택비과세 혜택을 적용하지 않겠다는 것이다. 기획재정부와 국세청의 이같은 유권해석은 기존의 관행을 뒤집는 해석이기 때문에 납세자의 혼란이 적지 않다.
기존의 관행을 뒤집는 해석이 또 있다. 바로 주거용 오피스텔에 관한 기획재정부의 변경된 해석이다. 예를들면, Y씨가 분양권 계약당시에는 조정대상지역이 아니었지만 취득당시(주택사용승인일)에는 조정대상지역으로 공고가 된 A오피스텔을 보유하고 있었다. Y씨는 자신이 A오피스텔을 처분하는 경우 1세대1주택비과세 적용을 받기 위해 2년거주 요건을 충족해야 하는지가 궁금했다.
Y씨의 경우 종전해석에 따르면 오피스텔 계약일 당시에 비조정대상지역에 해당되는 오피스텔을 계약한 경우에 해당되므로 2년거주 요건을 충족하지 않아도 됐다. 하지만 변경된 해석에 따르면 주택사용일(잔금청산일)에 조정대상지역으로 고시된 지역에 오피스텔이 소재하는 경우에 해당되어 2년거주요건을 충족해야 한다.
그 이유는 기획재정부의 변경된 유권해석에 따라 2022년 10월 19일 이후 양도분부터 무주택세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔을 분양계약 했지만 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용된 경우 1세대1주택 판정시 거주요건을 적용하도록 유권해석을 변경했기 때문이다.
주거용오피스텔에 관한 기획재정부의 변경된 해석으로 인해 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건이나 일시적2주택 처분기간, 양도소득세 중과배제, 종합부동산세 합산배제 등을 판단할때에는 특별한 주의가 필요하다.
주택을 용도변경하거나 멸실하여 양도하는 경우와 조정대상지역으로 고시된 이후 사용승인된 오피스텔의 경우에 변경된 유권해석 내용을 제대로 숙지해 세금폭탄 맞는 일이 없어야 하겠다.
