부동산을 거래하면서 다운계약서를 작성하게 되면, 불법을 저지른 것으로 보아 매도자와 매수자 모두가 엄중한 처벌을 받게 된다. 그렇다면 매도자가 부담해야할 양도소득세를 매수자가 대신 납부하는 방법을 택하여 거래를 하는 것도 위법한 것이 아닌가? 의문이 들수 있다.

과세당국에서는 사적자치원칙을 근거로 부동산 양도가액은 당사자간 합의에 의해 결정되는 것이 원칙이라면서 정당하게 양도소득세를 납부했다면 세법상 납세의무를 적법하게 이행했다고 보고 있다.

양도소득세를 매도자를 대신하여 매수자가 부담할 때 세금부분을 양도가액에 포함해야 할까?

그렇다. 양도가액이란 자산을 양도하고 지급받는 대가를 말하는 것이므로 양도소득세등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였다면, 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 본다.

이 경우 매수자가 양도소득세를 부담하는 경우에 양도소득세신고는 매수자가 해야 하는 것 일까? 그렇지 않다. 매수자가 양도소득세를 대신 부담하는 경우에도 양도가액만 바뀔뿐 양도소득세 신고의무자는 여전히 매도자이다. 양도소득세는 ‘과세대상 자산을 양도함으로서 소득이 발생하는 개인을 신고의무자로 한다’ 라고 소득세법에서 규정하고 있기 때문이다.

매수자가 부동산을 매수할 때 매도자가 납부할 양도소득세를 대신 납부하기로 하여 계약이 이루어 지는 경우에는 반드시 매매계약서에 그 사실을 명기하는 경우와 그렇지 않을 경우를 나누어서 검토해야 한다.

먼저 매매계약서에 해당 부동산에 대한 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정한 경우에는 매매계약서에 기재된 매매가액에 대해 산출된 양도소득세를 매도가액에 추가하여 다시 양도소득세를 계산하여야 한다. 그 결과 매도자의 양도가액은 매매계약서에 기재된 매매금액에 매수자가 부담할 양도소득세를 합한 금액이 되며 매수자는 매매계약서에 기재된 매매금액과 자신이 부담할 양도소득세를 합한 금액을 취득원가로 계산하게 되는 것이다.

다음으로 매매약정없이 매수자가 매도자의 양도소득세를 아무런 조건없이 대신 납부한 때에는 매수자가 대신 납부한 양도소득세를 매도자에게 증여한 것으로 보아 별도로 증여세가 과세된다. 따라서 증여세가 과세되는 불이익을 받지 않으려면 반드시 약정내용을 매매계약에 명시해야 한다.

예를 들어보자. 양도가액이 17억이고 이에 대한 양도소득세가 7억원이라고 가정했을 때,

재계산되는 양도가액은 17억원 + 7억원 = 24억원이 된다. 24억원에 대한 양도소득세를 계산하니 10억원이 계산되었다면, 10억원이 최종 납부할 양도소득세가 된다. 이 경우 매수자는 처음 17억원에 대한 양도소득세 7억원과 추가정산 양도소득세 3억원을 납부하게 된다. 이때 추가정산 양도소득세 3억원을 양도가액에 다시 합산해야 하나? 그렇지 않다. 양도가액에 합산하는 양도소득세를 무한반복 계산하는 것이 아니라 1회 가산하여 증액된 양도가액으로 계산한다

위 사례의 경우 계약서에 작성한 매매계약 조건에 따라 매도자와 매수자가 부담할 양도소득세가 달라진다. 첫째, 1회 양도소득세만 매수자가 부담하기로 약정한 경우에는 매수자가 7억원, 매도자가 3억원을 부담하게 된다. 둘째, 특별한 언급없이 ‘양도소득세는 매수자가 부담하기로 한다’ 또는 ‘양도소득세는 전액 매수자가 부담한다’라고 매매계약을 작성한 경우에는 매수자가 10억원을 부담해야 한다.

매수자가 양도소득세를 부담하는 조건으로 매매계약을 작성하는 경우에 중요한 것은 양도가액에 합산하는 양도소득세를 무한반복 계산하는 것이 아니라 1회 가산하여 증액된 양도가액으로 계산한다는 것이다. 매수자가 부담하는 양도소득세를 1회만 가산하여 양도가액을 계산하는 결과, 매수자가 양도소득세를 대납하는 형식의 계약에 합법적인 절세여지가 발생하고 있다. 그러므로 절세를 위해서는 부동산 매매계약서 작성시 ‘양도세 매수자 대납제도’를 잘 활용할 필요가 있다고 하겠다.

매일산업뉴스 다른기사 보기