주택임대사업자가 종합부동산세를 줄이려면 종합부동산세 합산배제신고를 잘해야 한다.

왜냐하면 종합부동산세는 신고납세 세목이 아니라 정부부과과세 세목, 즉 정부에서 납부세액을 산정해서 고지서를 발부하는 세목이기 때문이다. 과세관청에서는 해마다 12월에 종합부동산세를 고지하기 위해 매년 9월 주택임대사업자로 하여금 임대주택 합산배제신고를 하도록 하고 있다. 납세자가 신고한 임대주택 합산배제 데이터를 가지고 11월에 국세청 통합전산시스템에 반영해 12월에 납세고지서를 발부하는 것이므로 과세관청으로부터 정확한 세액을 고지받기 위해서는 9월 말에 주택임대사업과 관련되는 내용을 제대로 신고해야 한다.

임대주택 종부세합산배제 신고는 9월 16일부터 9월 30일까지 국세청홈택스를 통해 할 수 있고 납세자가 관세관청을 직접방문해 신고할 수도 있다. 한번 임대주택 합산배제신고를 하고 난 이후 신고내용에 변동이 없는 경우에는 재차 신고할 필요는 없다.

임대주택 합산배제신고는 종합부동산세에서 가장 큰 혜택이 주어지는 제도이다. 왜냐하면 종합부동산세 과세표준에서도 제외될 뿐만 아니라 세부담상환율 적용시 주택수에서도 제외되는 제도이기 때문이다.

주택임대사업자 제도는 최근 수년간 정부정책이 오락가락 하면서 주택과 관련된 부동산시장에 가장 큰 혼란을 줬다. 정부는 2017년에는 주택임대사업자에 대한 혜택을 확대하다가 불과 1년 후 부동산가격이 급격히 오르자 임대사업자를 투기목적의 다주택자로 간주해 세금혜택을 축소하기 시작했다. 세금혜택이 축소되기 시작하면서 급기야 주택임대사업 등록제도는 2020년 7월 11일 이후 대폭 변동 되었는데 단기임대제도는 폐지됐고, 장기의 경우에도 아파트는 제외되고 남은 주택들만 적용받을 수 있게 됐다. 게다가 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역내에서 주택을 취득한 이후 이를 임대등록한 경우에는 종합부동산세 합산배제혜택을 받을 수 없도록 했다.

그 결과 현재 장기임대주택 사업자로 등록할 경우 합산배제신청을 할 수 있는 경우는 매우 한정적으로 다음 3가지 경우에 한해 합산배제신청이 가능하다. ▲2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택, ▲2018년 9월 14일 이후에 취득한 비조정대상지역 소재 주택(아파트제외), ▲건설임대주택(취득시기 및 소재지와 무관, 아파트 포함)의 경우 주택건설경기활성화와 주택공급확대를 위해 특별히 종합부동산세 합산배제신청이 가능하도록 하고 있다.

아파트는 임대주택사업자에서 제외됨에 따라 단기임대주택 또는 장기임대주택 중 아파트의 경우 임대의무 기간이 종료되면 자동말소되고 있다. 자동 또는 자진말소된 임대사업자의 경우 임대주택 합산배제 제외 신고를 반드시 해야한다. 5%초과 임대료 해당 및 임대주택 말소 등으로 임대사업자의 요건을 미충족하게 될 경우 종합부동산세 과세대상에 합산이 된다. 그런데 “과세관청에서 모르겠지”라는 안이한 생각으로 신고를 안하면 세금추징은 물론 신고불성실 가산세 등의 불이익을 받게 되므로 주의해야 한다.

정부는 지난 21일 관계부처 합동 브리핑을 통해 사실상 유명무실화 됐던 주택임대사업자 제도부활을 결정했다. 주택임대사업자 제도가 부활되면 내년부터 전용면적 85㎡ 이하 '국민 평형' 아파트에 대한 장기(10년) 매입임대 등록이 재개되고 취득세 감면, 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제 등 세제 인센티브가 제공될 전망이다.

공공에서 공급하지 못하는 주택을 민간이 공급하는 것이 주택임대사업자 제도의 취지인데, 우리나라 대다수 국민이 거주하고 있는 아파트를 주택임대사업에서 배제하고 있는 것은 민간임대사업의 질을 낮추는 것이라고 생각한다.

현재 부동산시장은 글로벌 금리 인상과 인플레이션에 따른 원자재가격 폭등으로 경기침체와 더불어 주택공급의 생태계가 붕괴될 수도 있는 위기상황이라고 많은 전문가들이 진단하고 있다.

부동산시장의 위기상황에서 정부가 지난 21일 관계부처 합동 브리핑을 통해 사실상 폐지됐다고도 볼 수 있는 주택임대사업자 제도부활을 결정한 것은 시의적절한 조치로 판단된다.

아파트에 대한 주택임대사업자 등록제한 해제와 더불어 주택임대사업자제도의 획기적인 개선을 기대해 본다.

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