정부는 지난 9월 26일부터 서울과 경기도 일부지역 4곳을 제외한 지역을 조정대상지역에서 해제했다. 이로써 전국 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제됐다. 이에 조정대상지역 해제가 세금에 미치는 영향이 세간의 초미의 관심사로 떠올랐다.

조정대상지역에 있는 주택은 비조정대상지역에 있는 주택보다 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에서 많은 규제를 받고 있다. 따라서 조정대상지역에서 해제된다는 것은 세법상 많은 규제에서 벗어나게 됨을 의미하므로 주택관련세금이 크게 달라질 수밖에 없다.

첫째, 취득단계 세금인 취득세는 어떻게 달라질까. 1세대1주택의 경우 취득금액에 따라 1-3%의 취득세율이 적용된다. 그러나 조정대상지역에 소재하는 2주택의 경우 8%의 중과세율이 적용되고 3주택자에 해당되는 경우에는 무려 12%의 중과세율이 적용된다.

예를 들어보자. 1주택을 보유하고 있는 사람이 추가로 조정대상지역에 소재하고 있는 주택을 5억원에 취득하는 경우 8%의 중과세율이 적용된다. 그 결과 (5억x8÷100) 4000만원의 취득세를 납부해야 하지만 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 5억원에 취득하는 경우 (5억 ×1÷100) 일반 취득세율이 적용돼 500만원의 취득세를 납부하게 된다. 조정대상지역해제로 2주택자의 경우 취득세 부담액이 8분의 1로 줄어들게 되는 것이다. 3주택자인 경우에도 비조정대상지역의 주택을 취득하는 경우에는 12%의 세율이 적용되지 않고 8%의 세율이 적용되어 4%의 취득세부담 절감효과를 가져온다.

1주택자가 분양권을 취득한 후에 아파트에 입주해 2주택자가 되는 경우는 취득세율이 어떻게 될까? 해당 아파트분양권에 대한 잔금을 지급하거나 등기를 접수하기전에 조정대상지역에서 해제된 경우라면 입주후 2주택자가 되었다 하더라도 8%의 중과세율이 아닌 기본세율을 적용하여 취득세를 절감할 수 있다.

다주택자로부터 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상의 주택을 증여 받는 경우에 12%의 엄청난 징벌적 취득세를 부담해야 하지만 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 증여 받으면 3.5%의 일반 취득세율을 적용받게 된다.

둘째, 보유단계 세금인 종합부동산세는 어떻게 될까. 조정대상지역에서 주택을 2채이상 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세를 계산할 때 일반세율 (0.6~3%)이 아닌 중과세율 (1.2~6%)을 적용한다. 급격한 세부담 인상을 제한하는 세부담상한도 150%가 아닌 300%를 적용한다.

그러나 2주택 중 어느 하나라도 조정대상지역에서 벗어나는 경우 일반세율이 적용되고 세부담상한도 150%가 적용되어 종합부동산세 부담이 절반으로 줄어들게 된다.

3주택자 이상은 조정대상지역여부와 상관없이 중과세율과 300%의 세부담상한이 적용돼 여전히 높은 종합부동산세를 부담할 수 밖에 없다.

갭투자 등으로 여러채의 주택을 소유하고 있는 경우는 조정대상지역해제로 얻을 수 있는 혜택이 전혀 없어 타격이 클 수 밖에 없다.

셋째, 처분단계 세금인 양도소득세의 경우는 어떨까. 이 경우 가장 큰 혜택은 비과세이다.

1세대1주택자에게는 해당 주택을 양도할 때 양도소득세를 비과세(양도가액 12억까지) 해주고 있다. 그런데 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로서 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택의 경우에는 2년이상 해당주택에 거주해야만 비과세혜택을 주는 ‘거주요건’이 있다.

그러나 올해 9월 26일 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 취득할 경우, 2년 거주를 안하고 보유만 해도 1세대1주택 비과세혜택을 누릴 수 있다.

다만 현재 보유하고 있는 주택이 취득후  조정대상지역으로 고시된 지역에 소재한 주택이라면, 해당주택에 2년 거주를 해야 비과세혜택을 볼 수 있다. 다주택자에 대한 중과세율 적용여부는 양도일 현재를 기준으로 하지만 1세대1주택 비과세 거주요건을 판단할때는 취득당시를 기준으로 적용하기 때문이다.

일시적2주택의 경우 신규주택을 취득하기 전에 종전주택이 조정대상지역에서 해제된 경우라면 종전주택 처분기한은 2년이 아닌 3년이 적용된다.

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