시가대신 공시가를 증여가액으로 납부했다가 봉변
증여일전 2년 이내의 기간 중 매매사례 있는지 따져봐야
분당에 거주하고 있는 K씨에겐 사십이 다된 미혼의 아들이 있었다. 그는 아들이 결혼하면 살집을 마련해주고 싶어 자기집 한 채 외에 작은 아파트 한 채를 보유하고 있었다. 우여곡절 끝에 아들이 결혼하자 K씨는 흔쾌히 아파트 한 채의 명의를 아들에게 넘겨 주었다.
K씨의 아들은 부친으로부터 증여받은 아파트 등기를 마친 후 세무사를 찾아가 증여에 따른 세금상담을 하고 증여세 신고를 마쳤다. K씨의 아들은 아파트 시가 대신 아파트공시가격인 8억원을 증여가액으로 하여 증여세를 신고납부했다. 증여의 경우 증여 재산가액 평가는 시가가 원칙이지만 증여일전 6개월 전부터 증여세 신고기일까지 증여받은 아파트의 유사매매사례가액이 없었기 때문에 증여세법에서 규정하고 있는대로 아파트공시가격인 8억원을 시가로 보아 증여세신고를 했고, 증여세로 1억5500만원을 납부했다.
그로부터 1년이 지난 후, K씨의 아들에게 느닷없이 관할세무서로부터 한통의 공문이 날아왔다. 공문의 내용은 K씨 아들의 증여세 신고가 잘못됐다는 것이다. 아파트 증여재산가액을 시가 대신 공시가액으로 신고했기 때문에 증여세신고가 과소신고 됐다는 것이다. 따라서 자진해서 수정신고를 하고 추가로 1억4000만의 세금을 납부하라는 것이었다. K씨의 아들은 세무사의 도움을 받아 세법의 규정대로 평가기간내에 유사매매사례가액이 없어 아파트 공시가액으로 증여세 신고를 했기 때문에 아무 잘못이 없다며 항변했지만 소용이 없었다.
K씨 아들에게 이같은 일이 발생한 이유는 ‘시가’를 판단하는 기준에 있다. 시가란 상호간의 거래에서 통상적으로 성립되는 가격을 말한다. 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 동안의 매매·감정평가·수용·경매 또는 공매된 가격이 시가가 된다. 그런데 이런 매매 등의 사례가액이 없는 경우에는 유사매매사례가액을 적용하게 된다. 면적·위치 등이 유사한 다른 매매사례가액이 있는 경우 이를 시가로 보는 것이다. 유사매매사례가액이 없는 경우라면 아파트공시가격을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하게 된다.
그렇다면, K씨 아들의 경우 증여세 평가기간 동안 이러한 유사매매매사례가액이 없었기 때문에 공시가격으로 신고한 것인데 무엇이 잘못됐다는 것일까.
시가평가와 관련, 증여세법에는 K씨 아들의 경우처럼 납세자가 지나치기 쉬운 함정이 숨어있다. K씨의 아들은 증여세법에 “평가기간에 해당하지 않는 기간에 발생한 매매 등의 거래가액도 재산평가액으로 포함시킬 수 있다”는 예외규정이 있다는 사실을 미처 몰랐던 것이다. 증여세법에는 증여일전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 증여세 신고기한으로부터 6개월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가격을 증여재산가액으로 평가할 수 있도록 규정하고 있다.
과거에는 평가기간 이외의 유사매매사례가액이 있다고 해서 평가심의위원회가 열리는 일은 거의 없었다. 그러나 최근들어 평가기간외의 유사매매사례가액이나 감정평가를 통해 평가심의위원회가 상당히 많이 열리고 있다. 최근 수년간 아파트가격 폭등으로 인해 아파트공시가액과 시가의 차이가 워낙 커졌고 이로 인해 증여세 세금차이가 커졌기 때문인 듯 하다.
결국 K씨 아들의 경우 과세관청에서 평가심의위원회를 열고 K씨 아들의 아파트 증여가액을 증여일로부터 1년 8개월 전의 거래가액인 12억원으로 결정했다. 그 결과 K씨의 아들은 1억4000만원의 증여세를 추가납부하게 됐다.
K씨 아들의 사례에서 보듯이 최근 아파트증여와 관련해 증여세 평가기간내에 매매사례가액이 없다고 해서 공시가액으로 신고했다가 추후에 증여세 세금폭탄을 맞는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 이에따라 증여일전 2년 이내의 기간 중 매매사례 등이 있거나 증여세 신고기한으로부터 6개월 이내의 기간 중 매매사례가액 등이 있는 경우에는 증여세신고시 증여재산가액 결정에 신중을 기해야 할 것이다.
