최근 부동산에 관한 여러 가지 이슈들이 생기면서 화두가 되었던 것 중의 하나가 증여였고, 그 다음이 부담부증여였다. 부담부 증여란 부동산을 증여할 때 전세보증금, 주택담보대출같은 부채를 포함해 물려주는 것을 말한다. 부담부증여를 하게되면 증여가액에서 부채를 빼주기 때문에 증여세가 줄어든다. 반면 증여를 받는 사람은 취득세를 내야하고 채무가 유상으로 양도되는 것으로 보아 증여자에게는 양도소득세가 과세된다. 부담부증여를 하게되면 일반적인 증여에 비해 세목이 늘어나 내야할 세금도 늘어날 것 같지만 납부할 세금이 증여세와 양도소득세로 쪼개지기 때문에 절세효과가 발생한다. 우리나라 증여세와 양도소득세는 누진구조를 띄고 있기 때문에 쪼개면 세금이 줄어드는 효과가 발생하기 때문이다.

부담부증여가 이렇게 절세효과를 가져오지만 앞으로는 전세나 대출을 낀 집을 자녀에게 물려줄 때 내야할 세금이 크게 늘어난다. 부담부증여로 인한 양도소득세 계산시 취득당시 실거래가가 아닌 기준시가를 적용해 양도소득세를 계산하도록 소득세법 시행령이 개정되었기 때문이다. 새롭게 바뀐 시행령에 따르면 해당 주택의 실거래 취득가액이 확인되는 경우에도 무조건 취득가액을 취득당시 기준시가를 사용해 양도소득세를 계산한다. 그 결과 부담부증여를 하는 경우 양도소득세는 기존세법에 비해 무조건 늘어나게 됐다.

예를 들어보자. A는 시가 5억원, 취득가액 2억원 전세보증금이 3억원인 아파트를 자녀B에게 부담부증여했다. 증여당시 기준시가가 4억원 취득당시 기준시가가 1억원 이라고 가정했을 때 부담부증여시 A와 B가 납부해야 할 세금을 개정전후 세법을 비교하여 계산해 보자.

개정전세법 적용할 경우, 증여세와 양도소득세를 따져보면 이렇다. B의 경우 증여가액 5억원에서 전세보증금 3억원을 차감한 2억원이 증여세 과세표준이 되며 과세표준 2억원에 증여세율을 곱하면 B가 납부할 증여세는 2000만원이다. A의 양도가액은 전세보증금 3억원이 되고 취득가액은 1억2000만원이 된다 (실지취득가액 2억 * 3억/5억 ) 양도가액 3억원에서 취득가액 1억2000만원을 차감한 1억8000만원이 과세표준이 되며 여기에 양도소득세율을 곱하면 A가 내야할 양도소득세는 약 3000만원이다.

개정후세법을 적용할 경우, B가 납부할 증여세는 2000만원으로 개정전과 개정후 변동사항은 없다. 반면 A의 양도가액은 전세보증금 3억원이 되고 취득가액은 6000만원이 된다 (기준시가 1억 * 3억/5억 ) 양도가액 3억원에서 취득가액 6000만원을 차감하면 2억4000만원이 과세표준이 되며 여기에 양도소득세율을 곱하면 A가 납부할 양도소득세는 약 4700만원이다.

부담부증여에 대한 세법개정으로 A가 납부할 양도소득세가 개정전 3000만원에서 개정후 4700만원으로 1700만원이 늘어난다.

위의 사례와 같이 취득가액을 실거래가 대신 기준시가를 적용하게 됨에 따라 시가와 공시지가가 차이 만큼 비례해 A(증여자)가 부담해야할 양도소득세가 크게 늘어난다. 세법개정에 따라 앞으로 부담부증여에 대한 절세영역이 아예 사라진 것으로 생각할 수도 있지만 그렇지가 않다. 절세영역이 완전히 사라진 것이 아니다. 절세액은 반감되었지만 여전히 부담부증여의 쪼개기 절세효과는 남아있다.

뿐만 아니라 1세대1주택 비과세에 해당하는 주택 또는 8년자경농지를 부담부증여하는 경우에는 양도소득세가 비과세되거나 감면되기 때문에 여전히 부담부증여의 절세효과가 존재한다,

부담부증여를 포함한 부동산 증여의 경우 사람마다 구체적인 재산보유현황 및 증여상황이 다르기 때문에 증여를 하고자 할때는 반드시 전문가와 상담을 거쳐 정확한 절세전략을 세워 실행해야 세금폭탄 맞는 일을 사전에 방지할 수 있다.

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