이사나 상속 등으로 일시적으로 2주택자가 됐을때는 양도소득세를 물지 않는 비과세특례를 적용받을수 있다. 그런데 납세자가 일시적 2주택자 비과세요건을 제대로 알지 못해서 세금폭탄을 맞는 경우가 의의로 많다.

우리나라는 부동산세법에 관한 용어자체가 어렵고 세법이 수시로 개정되다 보니, 실수로 비과세. 감면을 받지 못하는 사례가 많은 것이다.

비과세에 해당됨에도 세법의 무지와 무관심으로 세금폭탄 맞는 사례가 없도록, 일시적 2주택과 관련해 국세청이 발표한 양도소득세 실수 사례를 살펴보자.

첫째, 종전주택과 신규주택 취득시점. 거주요건을 잘 따져봐야 한다.

일시적 2주택자로서 양도소득세 비과세혜택을 받으려면 종전 주택취득일로부터 1년이상 지난뒤 신규주택을 취득해야 하고 신규주택취득일로부터 3년이내에 종전주택을 양도해야 한다.

종전주택 취득일로부터 1년이 지나지 않은 상태에서 신규주택을 취득하는 경우, 종전주택 취득당시 종전주택이 조정대상지역이었음에도 2년거주를 하지않은 경우, 신규주택을 취득한 날로부터 3년이내에 양도하지 않은 경우에는 비과세를 적용 받지 못한다.

다만 5년이상 거주한 건설임대주택을 분양받는 경우, 종전주택이 수용으로 양도되어 신규주택을 취득하는 경우, 취학·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우, 공공기관의 지방이전으로 신규주택을 취득하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지나기전에 신규주택을 취득하더라도 비과세적용이 가능하다.

위에서 정한 기한요건을 충족하지 못하면 비과세적용을 받지 못하므로 절세를 하려면 신규주택을 취득하기 전부터 미리 미리 계획을 세우고 계획된 일정에 따라 주택을 양도해야 한다.

둘째, 주택을 상속받은후 다른 주택을 샀다가 팔면 비과세를 못받는다.

상속개시당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은후 일반주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세특례가 적용된다.

그런데 상속주택은 무조건 주택수에서 제외되는 것으로 잘못알고 있는 납세자가 의외로 많다. 상속개시일 이후에 일반주택을 취득하여 양도하는 경우에는 비과세혜택을 받을수 없다.

그러므로 주택을 상속받은 후에 다른주택을 취득할 계획이 있는 경우에는 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것이 유리하다.

상속주택을 공동으로 상속받는 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택수에 포함되므로 상속지분이 작은 상속인은 일반주택 양도시 1세대1주택 비과세적용이 가능하다.

셋째, 사람이 살고 있지 않는 시골주택도 주택수에 포함된다.

시골에 방치되어 있는 주택이 주택수에 포함되지 않는 것으로 잘못알고 본인이 거주하던 일반주택을 양도한후 비과세신고를 했다가 시골주택도 주택수에 포함되어 비과세를 받지 못하는 사례가 빈번하다.

소득세법 제 88조에는 주택에 대해 “허가여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할수 있는 구조로서, 일정구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물” 이라고 정의하고 있다.

사실상 주거용으로 사용하고 있지 않은 노후화 되거나 방치된 주택을 주택수에 포함하는 것이 잘못이라는 납세자의 주장에 대해, 최근 조세 심판원과 법원은 잠재적기능이 여전히 존재하고 있는 시골주택도 주택으로 보는 것은 타당하다고 결정한바 있으므로 시골주택을 소유하고 있는 경우 일반주택양도시 특별한 주의가 필요하다.

넷째, 부득이한 사유로 다른 지역으로 주거이전시 세대전원이 이전해야 한다.

1세대1주택 비과세적용을 위해서는 주택을 2년이상 보유하여야 하나 근무상의 형편등 부득이한 사유로 1년이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 보유.거주기간에 상관없이 1세대1주택 비과세적용을 받을수 있다.

이 경우 세대전원이 주거이전을 해야 하는데 특별한 사유없이 세대전원이 다른 시.군으로 주거를 이전하지 않으면 비과세를 적용받지 못한다.

주거를 이전하지 못한 세대원에게 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 해당세대 전원이 함께 주거를 이전하지 않은 경우에도 비과세적용이 가능하다.

그러므로 세대 전원이 주거를 이전할 수 없고 세대원도 부득이한 사유가 없는 경우라면 양도시기를 늦춰 1세대1주택 비과세요건을 충족할 필요가 있다.