한국은행의 발표에 따르면 지난해 우리나라의 1인당 국민총소득은 미국 달러화 기준으로 3만3745달러로 2022년 3만2661달러보다 2.6% 증가한 것으로 나타났다. 따라서 우리나라는 이제 명실공히 선진국대열에 진입했다고 볼 수 있다. 하지만 우리나라가 다른 선진국들과 몇 가지 다른 면이 있는데 가계자산의 구조가 바로 그렇다. 다른 선진국들에 비해 가계자산이 주택을 포함한 부동산에 엄청 편중돼 있는 것이다. 

우리나라의 경우 가계자산이 부동산중에서도 특히 주택에 편중돼 있기 때문에 주택에 대한 세금정책이 주택가격과 민간소비에 큰 영향을 미친다고 할 수 있다. 당연히 내집 마련을 꿈꾸는 청년부터 주택으로 돈을 버는 건물주까지 주택의 생애주기마다 내야하는 세금에 대해 관심이 높을 수밖에 없다.

주택을 취득할 때, 보유할 때, 처분할 때 내야하는 세금은 어떤 세금이 있고 절세를 하려면 어떻게 해야 하는지 살펴보기로 하자.

첫째, 취득단계에서 내야 하는 세금은 취득세다. 주택을 취득하게 되면 취득가액에 따라서 1-3%의 취득세를 납부해야 한다. 다만 조정대상지역 2주택 이상인 경우와 비조정대상지역 3주택 이상인 경우 8-12%의 중과세율이 적용된다. 

조정대상지역주택의 경우 중과세율이 적용되므로 웬만하면 비조정대상지역의 주택을 취득할 것을 추천한다. 취득세의 경우는 취득세 부과를 위해 주택수를 판단할 때 양도소득세와 달리 주소지를 가지고 판단한다. 

예를 들어 보자. 2주택자인 부모가 자녀 명의로 새로운 주택을 한 채 구입하려고 한다. 이때 자녀는 3번째 주택이므로 취득하려고 하는 주택이 강남에 소재할 경우 12%의 중과세율이 적용된다. 이럴 때 절세를 위해 자녀의 주소를 부모와 달리 분리하면 절세에 도움이 된다. 자녀의 주소를 부모와 분리시키면 자녀가 취득하는 주택은 1주택으로 간주돼 일반세율이 적용된다. 양도소득세와 달리 취득세는 주민등록만 다른곳으로 옮겨놓으면 별도세대로 간주되기 때문이다. 

둘째, 보유단계에서 내는 세금은 재산세와 종합부동산세다. 주택에 대해 부과하는 재산세는 과세표준의 구간에 따라 0.1%에서 0.4%까지 누진구조로 되어 있다. 

주택 실수요자인 1주택자의 주거안정과 재산세 부담을 완화하기 위해 과표구간별 세율을 0.05%포인트씩 인하하는 ‘공시가격 9억원 이하 1주택에 대한 세율 특례‘가 적용되고 있다. 그리고 재산세는 종부세와 달리 합산되지 않고 주택별로 계산되고 있어 재산세부담은 그리 크지 않다고 볼수 있다.

종부세에 대해서는 현 정부 출범 직후부터 부동산 세제 정상화와 세부담 완화조치가 추진됐다. 그 결과 2022년 대비 2023년 종부세 납부자가 1/3로 감소한 것으로 나타나고 있다. 그러나 종부세는 아직도 다주택자에게는 큰 부담일 수 있다. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자에 대해서는 중과세율을 적용하기 때문이다. 그러나 다주택자라 할지라도 공시가액의 합이 29억원(시가 40억원 정도)이하이면 기본세율을 적용하므로 종부세절약을 위해 주택가격의 합이 29억원 이하가 되도록  관리할 필요가 있다. 

셋째, 양도단계에서 내는 세금은 양도소득세다. 주택의 양도시 1세대 1주택자는 양도소득세를 비과세한다. 1세대 1주택 비과세요건 중 거주요건이 폐지되었기 때문에 2년 소유만 하면 일반적으로 1세대 1주택 비과세적용을 받는다. 그러나 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 보유 및 거주요건을 충족해야 하므로 주의를 요한다. 

양도소득세율은 기본세율이 6-45%이다. 다주택자의 경우에는 2주택자인 경우 기본세율에 20%가  중과되고 3주택이상인 경우 기본세율에 30% 중과된다. 다만 윤석렬정부의 양도소득세 완화정책으로 오는 2025년 5월 9일 까지는 다주택자도 기본세율이 적용된다. 

다주택자판단시 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 특별한 주의가 필요하다. 오피스텔을 실제로 주거로 사용하고 있으면 오피스텔도 주택으로 보기 때문에 절세를 위해 오피스텔을 먼저 증여나 매각한 후 일반주택을 양도하여야 한다. 

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