양도소득세중에서 가장 파워풀한 절세혜택은 단연코 1세대1주택 비과세혜택이다. 강남의 고가주택을 양도하는 경우 엄청난 양도차익이 발생돼 양도소득세가 많이 나올 것 같지만 1세대1주택에 해당할 경우 부담해야할 양도소득세는 그리 많지 않다. 그 이유는 1세대1주택의 경우 양도가액 12억원까지는 비과세가 되는데다 최대 양도차액의 80%까지 장기보유특별공제를 받을수 있기 때문이다. 그런데 1세대1주택에 해당함에도 불구하고 양도인이 오피스텔을 보유하고 있는 경우에는, 뜻하지 않게 비과세혜택은 커녕 세금폭탄을 맞고 눈물짓는 경우가 많이 발생하고 있어 주의가 필요하다.

사례를 들어보자. K씨는 최근 강남의 주택을 45억원에 양도했다. 강남의 주택외에 다른 주택이 없었기 때문에 1세대1주택으로 판단해 양도소득세를 신고납부했다. 그런데 얼마후 깜짝 놀랄 일이 벌어졌다. 과세관청으로부터 10억원의 세금을 추가로 납부하라는 고지서가 발송된 것이다. K씨에게 도대체 무슨 일이 있었던 것일까?

강남주택 외에 특별한 수입이 없던 고령의 K씨는 수년전 투자가치가 좋은 오피스텔을 발견했다. 오피스텔가격은 2억3000만원 이었다. 입지가 좋은데다 가격도 저렴해 가성비가 좋을 것으로 판단해 구입한 것이다. 1억9000만원의 융자를 끼고 현금 4000만원으로 오피스텔을 매입했다. K씨는 오피스텔의 경우 주민등록전입신고만 하지 않으면 업무용으로 보아 주택으로 보지 않는 것으로 착각했다. 그래서 K씨는 임차인에게 주민등록전입신고를 하지 않는 조건으로 임대차계약을 할 것을 제안했다. 그랬더니 오히려 ‘임차인이 전입신고를 하면 손해배상해야 한다’는 특약까지 넣어도 좋다고 했다. 임차인은 자신의 직장에서 오피스텔이 가까워 출퇴근하기도 가까운 데다가 월세도 저렴해 빨리 계약을 성사시키고 싶었기 때문이다. 임대인과 임차인 모두의 이해관계가 맞아 떨어져 서로에게 이득인 계약이었다.

임대인은 세입자가 전입신고를 안했으니 국세청에서 해당 오피스텔을 주거용으로 사용중인지를 모를거라 생각하여 자신의 주택을 양도후 1세대1주택비과세로 신고한 것이다. 그런데 양도소득세 신고후 얼마후에 국세청에서 연락이 왔다.

“오피스텔을 한 채 보유하고 계신데, 저희가 실지조사를 나가보니, 오피스텔에 냉장고와 세탁기등 가전제품이 있고, 주거용으로 사용중이네요. 주거용오피스텔로 확인되어 주택수에 포함됩니다. 1세대2주택에 해당되어 양도소득세 세금과 가산세를 포함해서 10억원을 추가로 납부하셔야 합니다.”

K씨는 청천벽력같은 세무조사관의 말에 자신의 귀를 의심할 수밖에 없었다. 임차인이 전입신고를 안했는데 어떻게 국세청에서 실지조사를 나온 것일까? 왜, 하필 자기만 실지조사를 나온것인지 억울해 했다. 그러자 국세청 조사관은 이렇게 말했다.

“같은 오피스텔 건물 입주민중 90%이상이 주거용으로 사용중입니다. 그래서 여기도 주거용으로 사용할 확률이 높을 것으로 보고 조사를 나오게 됐습니다.”

최근 국세청에서는 K씨의 사례와 같이 고가주택양도자가 오피스텔을 소유한 경우에는 거의 전수조사 하듯이 세무조사를 실시하고 있다. 전입신고를 안하더라도 꼼짝없이 걸리게 되어 있는 것이다. 전입신고만 안하면 된다는 꼼수는 이제는 절대로 통하지 않는다. 그러므로 처음부터 주거용오피스텔은 주택이라고 생각하고 투자하는 것이 바람직하다.

K씨는 “2억3000만원 짜리 오피스텔 때문에 세금 10억원이 나온다면 차라리 오피스텔을 뺏어가라! 헌법 제 37조 제 2항에 의한 과잉금지의 원칙에도 반한다”며 항변하고 있다.

K씨의 사례와 같이 억울한 사례가 발생하는 이유는 각세법 마다 오피스텔을 적용하는 기준이 다르기 때문이다. 각세법마다 오피스텔을 적용하는 혼란스러운 기준을 알아보자.

취득세의 경우는 오피스텔을 취득시 업무용으로 본다. 재산세와 종부세는 원칙이 업무용으로 본다. 다만 주택임대사업자등록 또는 주거용으로 과세신청한 경우에는 주택으로 본다. 종합소득세와 양도소득세는 사실상용도로 본다. 부가가치세는 취득시는 업무용으로 보고 보유시는 사실상 용도로 판단한다.

결론적으로 오피스텔 보유자가 다른 주택을 양도할때는 오피스텔 실제 용도가 주거용이면 세금폭탄이다.

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