우리나라의 경우 상속재산중 가장 큰 비중을 차지하고 있는 것은 단연 부동산이다. 부동산중에서도 주택이 가장 큰 비중을 차지한다. 상속으로 주택을 추가로 취득할 경우 취득세와 종합부동산세 양도소득세 등 다양한 세금문제가 발생하게 된다. 이에따라 주택을 상속받을 경우어떻게 하면 취득세 등 세금을 절세할 수 있을지 살펴보고자 한다. 

◆먼저 취득세다.

2023년 이후부터 증여로 인해 부동산을 취득할 경우 과세표준이 시가인정액, 즉 시가로 바뀌었다. 그래서 지난해에는 증여를 하려면 2022년이 지나기 전에 해야 한다는 말이 세간에서 화제가 되기도 했다. 상속도 증여와 같이 무상으로 재산을 취득하는 것이지만 상속은 사망으로 인해 부득이하게 부동산을 취득하는 것이므로 2023년 이후에도 시가표준액을 과세표준으로 적용한다.

상속의 경우 매매나 증여의 경우보다 상대적으로 낮은 세율인 2.8%의 취득세율을 적용한다.

뿐만 아니라 상속인이 무주택자인 경우에는 2%의 취득세 감면을 해주기 때문에 0.96%의 낮은 취득세율을 적용한다.

그러므로 상속으로 인한 취득세를 절세하기 위해서는 상속인들간에 상속주택의 지분비율을 조정할 필요가 있다.

상속인 중 무주택자가 있을 경우, 지분비율을 조정해 상속주택의 주된 소유자를 무주택상속인으로 하는 것이다. 그렇게 한다면 무주택자 본인은 물론 다른 상속인들도 동일하게 취득세감면을 적용받을 수 있다. 상속주택가액이 10억원이라고 가정할 경우 취득세 2%는 2000만원에 해당할 정도로 절세효과 뛰어나므로 상속주택의 주된소유자를 반드시 무주택자로 할 필요가 있다.

상속주택을 보유하면서 다른 주택을 취득할 경우, 상속주택은 상속개시일로부터 5년간 주택수로 보지 않는다. 그러나 상속개시후 5년이 경과됐다면 상속주택도 주택수에 포함된다. 만일 상속인이 상속개시후 5년이 경과한 후에 신규주택을 취득한다면 다주택자로 간주되어 취득세 중과세율을 적용받을 수 있음을 숙지해야 한다.

◆다음으로 종합부동산세다.

종합부동산세는 매년 6월 1일 소유 기점으로 과세대상자를 판단한다. 그러므로 6월 1일 이후 상속등기가 이루어졌다면 종합부동산세 납세의무가 있다.

종전세법에 따르면 종합부동산세율 적용시 상속인의 지분비율이 20% 이하 이면서 지분에 대힌 공시가격이 3억원 이하일 경우, 상속주택은 주택수에서 제외가 됐었다.

그러나 세법이 개정됨에 따라 지분과 가격요건에 관계없이 수도권, 광역시, 특별시에 소재하는 주택을 상속받는 경우에는 2년간 그 외 지역은 상속주택은 3년간 주택수에서 제외된다.

그러나 종합부동산세율 적용시 주택수에서만 제외되는 것이고 1세대1주택으로 간주되는 것은 아니기 때문에 종합부동산세 과세표준계산시 공제가액은 6억원으로 낮아지는 점도 숙지해야 한다.

◆마지막으로 양도소득세이다.

상속주택을 공동으로 상속받게 되면 상속지분이 가장 큰 상속인이 소유자가 된다.

만약에 지분이 동일하다고 한다면 상속개시 당시 당해 주택에 거주하는 상속인이 소유자가 된다. 상속인 중 거주자가 없다고 한다면 상속인 중 최연장자가 소유자가 된다.

상속주택을 공동으로 상속받게 되면 소수지분권자의 경우 다른 주택의 중과세여부 판단시 공동상속주택은 주택수에서 제외된다. 그 결과 상속개시일로부터 5년 이내 양도여부와 상관없이 중과배제가 되는 장점이 있다.

상속주택의 경우 소수지분권자는 중과세 배제혜택 등 절세에 있어 매우 유리하다고 할 수 있으므로 상속지분율 결정을 심사숙고해 결정해야 한다.

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