주택임대사업자 등록과는 무관
양도된 1주택만 거주요건 면제
전체 양도시 모든 호 계약 체결
승계시 직전 임대차계약 해당 안돼
직전 계약과 상생계약의 임차인은 달라도 돼
지난 6월 21일 발표된 윤석렬정부의 첫 부동산 대책은 전·월세 시장안정에 방점이 찍혀 있다.
정부는 전·월세가격을 안정시키고 전·월세 매물을 늘기기 위해 기존의 ‘상생임대인’ 제도를 확대하기로 했다. 작년 12월 말부터 올 연말까지 한시적으로 시행중인 상생임대인 제도는 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도소득세 비과세를 적용받는데 필요한 실거주 의무를 완화해주는 것이다. 그러나 1주택자이면서 세를 놓은집이 공시가격 9억원을 넘으면 안된다는 조건이 있고, 실거주 의무 완화 혜택도 2년 중 1년만 인정받을 수 있어 참여하는 임대인이 그리 많지 않았다.
2017년 8월 3일 발표된 부동산대책 이후 조정대상지역내에서 신규 취득한 주택은 사실상 비과세혜택을 받기 위해선 2년 동안 전월세를 주지 못하고 실거주를 해야만 했다. 임대주택 소유주들 입장에서는 비과세요건을 충족하기 위해 2년 이상 해당주택에 실거주를 해야만 하는 것이 여간 불편한 일이 아니다.
올해 6월 21일 발표된 부동산대책은 이러한 부분을 크게 개선했다. 상생임대주택 임대인들이 상생임대주택을 임대한 후에 양도하는 경우, 세금을 비과세 받을수 있는 조건을 크게 완화시켜 준 것이다.
‘6·21 부동산대책’ 내용을 제대로 이해하기 위해서는 상생임대주택과 관련된 기존의 소득세법 시행령 제 155조의3 제1항의 내용을 제대로 이해할 필요가 있다.
이 규정에 따르면 ‘다음 4가지 요건을 모두 갖춘 상생임대주택을 양도하는 경우에 해당 임대주택에 1년간 실제 거주한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 첫째, 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2022년 12월 31일 까지의 기간 중에 체결하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상 일 것. 둘째, 1주택을 소유한 1세대가 임대하는 주택일 것. 셋째, 주택 및 부수토지의 기준시가의 합이 9억원 이하일 것. 넷째, 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것 등이다.
상생임대주택관련 기존 소득세법 시행령 내용을 분석해 보면, 임대인이 1세대주택자이어야 하고 기준시가 9억원 이하 주택이어야 하고 2022년 12월 31일까지 상생임대계약을 하는 경우에 한해 임대인들이 당해 임대주택에 1년간 실제 거주한 것으로 간주했다. 기존의 소득세법 시행령 제 155조의3 제1항 규정은 상생임대주택 요건이 너무 까다로웠기 때문에 상생임대주택 참여자가 적을 수밖에 없었다. 그래서 ‘6·21 부동산대책’ 발표 이후 지난 2일 상생임대주택과 관련된 소득세법 시행령 155조 3항 규정이 개정 공포된 것이다.
소득세법 시행령개정으로 인해 이제 다주택자와 9억원 이상 고가주택소유자도 상생임대주택에 해당될 수 있게 됐고 상생임대주택에 해당되는 경우 1세대1주택 비과세 판단시 2년 거주 요건을 면제하고 장기보유특별공제를 적용받을수 있게 됐다. 상생임대차 계약기간도 2024년 12월 31일까지 한시적으로 연장됐다.
상생임대주택과 관련해 임대인들의 질문이 쇄도하자 기획재정부는 지난 6월 21일 부동산정책 발표 당시 관련된 주요 내용을 보도자료로 배포한 바 있다. 상생임대주택과 관련해 임대인과 임차인이 꼭 숙지해야 할 내용은 다음과 같다.
첫째, 상생임대주택은 주택임대사업자 등록과는 무관하게 운영된다.
둘째, 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세혜택을 받는 것은 아니고 최종적으로 양도되는 1주택의 경우에만 거주요건이 면제되는 것이다.
셋째, 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다.
넷째, 종전 임대인 을과 임차인 병 사이에 체결된 계약을 갑이 승계받는 경우는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다.
다섯째, 직전 임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다.
전·월세시장 안정을 위해 상생임대주택 특례제도를 확대한 것은 긍정적이다. 하지만 실질적으로 전·월세시장의 매물을 쥐고 있는 다주택자는 기존 주택을 모두 처분해야 한다는 조건이 전제되어 있다. 따라서 지난 2일 개정된 상생임대주택 특례제도가 전월세시장에 미치는 영향력은 그리 크지 않을 것으로 보인다.
