증여의 경우 무주택자 자녀라도 부모가 다주택자면 중과세
작년 8월 12일 이후 취득한 분양권 등은 모두 주택수에 포함
현 정부 들어서 대한민국은 유래없는 아파트가격 폭등을 경험하고 있다. 부동산문제가 커다한 사회문제로 부각되면서 정부는 그동안 20여 차례가 넘는 부동산대책을 쏟아내면서 널뛰는 아파트가격을 잡겠다고 나섰지만 시장의 속성이 반영되지 않은채 수요억제를 위한 징벌적 과세위주 정책을 펴온 결과 현재 많은 부작용들이 속출하고 있다.
수많은 징벌적 과세위주 정책에도 부동산가격이 잡히지 않자 정부는 작년에 수십년간 큰 변동없이 유지돼 왔던 취득세 세율까지 대폭 손질하기 시작했다. 주택의 수에 따라 취득세율을 대폭 인상했는데 앞으로 취득세를 계산해 보지도 않고 무작정 집을 산다면 취득세 중과세로 인해 낭패를 보는 경우가 점점 많아질 것으로 보인다.
취득세로 인해 낭패를 보지 않기 위해 주택을 매매하거나 증여할 때 세금문제를 어떻게 처리해야 할까.
취득세는 1주택이냐, 다주택이냐, 유상이냐, 무상이냐에 따라 세금이 크게 달라진다. 경우에 따라서 집이 많은 다주택자임에도 중과세가 안될 수 있고 1주택 외에 다른 집이 없다고 생각했는데도 다주택자로 간주되어 취득세가 중과세되어 세금폭탄을 맞을 수도 있다. 그러므로 개정된 취득세법을 제대로 숙지할 필요가 있다.
먼저 1주택자의 경우를 살펴보자. 생애 최초로 1주택을 취득할 경우, 취득가액이 1억5000만원 이하이면 취득세가 100% 감면된다. 1억5000만원~3억원(수도권 4억원)인 경우에는 취득세가 50%가 감면되고, 주택면적이 40㎡이거나 1억원 이하인 서민주택도 100% 취득세가 감면된다. 취득세 감면대상이 아닌 1주택자의 경우에는 표준세율이 적용된다. 주택가격이 6억원 이하인 경우에 1%, 6억원 이상인 경우 1.33%-3%까지 구간별로 천천히 취득세부담이 늘어난다.
문제는 다주택자인데 다주택자에 대해서는 양도소득세, 종합부동산세 중과세에 이어 취득세도 중과세를 적용하고 있다. 조정지역내 2주택자는 8%, 3주택자의 경우 비조정지역은 8% 조정지역은 12%, 4주택이상자와 법인사업자는 조정지역여부에 상관없이 12%의 취득세 중과세율이 적용된다.
그런데 다주택자임에도 취득세 중과세를 적용받지 않는 경우가 있다. 먼저 일시적 2주택의 경우이다. 신규주택을 취득한때로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 신규주택을 취득할 때 취득세 중과세가 적용되지 않는다. 취득세의 경우, 3년 이내에 종전주택을 양도하면 신규주택 취득에 대해 중과세를 적용하지 않는다. 반면 양도소득세의 경우에는 신규주택이 조정지역에 소재하면 종전주택을 양도한때로부터 반드시 1년 이내에 신규주택을 취득해야 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다는 차이점이 있다.
다음은 취득세 중과세대상 여부 판단시 주택수로 보지 않는 경우가 있다. 공시가격 1억원 미만주택(시골 소재 상속주택등), 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 사원임대용주택 등이 이에 해당된다.
취득세와 관련해 최근 개정된 세법내용 중 특별히 주의를 요하는 부분이 있다. 자신은 1주택인줄 알고 있었는데 취득세법상 다주택자에 해당되는 경우가 바로 그렇다. 세법개정으로 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권, 주거용 목적으로 사용하고 있는 오피스텔, 임대주택, 상속받은지 5년이 지난 주택을 소유하고 있는 경우 등은 모두 주택수에 포함되어 취득세가 중과세 된다.
최근 양도소득세 중과세를 피하고자 주택을 자녀에게 증여하는 경우가 많다. 증여의 경우 자녀가 수증받는 주택 이외에 별도의 주택이 없는 경우에도 증여자인 부모가 다주택자이면 수증자인 자녀에게 취득세가 중과세 된다는 사실도 반드시 기억해야 한다.
지금까지는 취득세 계산시 납세자가 신고한 가액(공시가액)에 세율을 곱해서 취득세 세금을 계산하였지만 2023년부터는 공시가격이 아닌 시가에 세율을 곱해서 취득세를 계산하도록 취득세법이 개정됐다. 개정세법에 의해 2023년부터는 취득세 부담이 상당히 늘어나므로 취득세를 절세 하려면 2022년까지 주택을 취득하는 것이 좋을 것이다.
항상 강조하는 말이지만 양도소득세든지 취득세든지 계약을 완료한 후에 세무상담을 요청하는 경우에는 특별한 절세방법이 없다는 점이다. 계약 전 단계에서 전문가와 상담을 통해 계약을 진행해야 세금을 절세할 수 있다는 사실을 꼭 잊지 않기를 바란다.
